近日,我國一些城市部分樓盤大幅打折促銷,加上不少房地產業內人士對市場表態不樂觀,這讓有關“中國樓市即將崩萬利多製冰機盤”的論調再次升溫。
  其實,影響房價的因素有很多,宏觀的、微觀的、經濟的、社會的、政策的、外部環境等網路行銷等。但不管是什麼因素,最終都會通過供求關係來對房價造成影響,所以,最終起決定作用的仍然是供求關係。供不應求房價上漲,供過於求房價下降,這是市場經濟下的基本經濟規律。
  目前,我國城市化步伐不斷加快,住房需求伴隨城鎮人口的不斷增加而遞增。根據國家統計局最新公佈的數據,去年我國的城市化率為53.73%。按照城市化發展規律,這個階段正處於城市化發展的中期,屬於加速階段。在這個階段,農業勞動生產率大幅提高,使得大量mSATA農業剩餘勞動力離開土地,進入城鎮、城市從事工業、服務業。按照我國城市化率1%的增長速度保守估算,每年也有1300萬人口進城。這些人口進城,既需要為他們提供相應的住宅,也要為他們提供相應的商業、交通、醫療等各種設施與服務,還需要發展工業等各種產業為他們提供就業機會。這些住房、服務和產業的提供,都離不開房地產業。因此,城鎮化的加速推進將給房地產業帶來大量的發展空間。
  需要註意的是,我國城市之間發展是不均衡的,各地的城市化水平也不一樣。一線城市已經達到了城市化的後期階段,比如北京城市化率達到86.3%,但其他大部分二三線城市還處於城市化發展的中期階段。因此,結婚各地的發展路徑、房地產業的發展也是有差異的。就北京而言,儘管已經處於城市化的後期階段,但人口還是在不斷增加。繼2009年常住人口達到1755萬之後,2013年常住人口已經達到2114.8萬,短短4年間,人口又增加了359.8萬,按三口之家一套住房來簡單估算,就需要增加住房120萬套。因此,北京房價不斷上漲的主要原因還是住房需求不斷增加,供不應求所致。
  近年來,我們也一直通過限購、限貸等房地產調控政策來限制投資性、投機性住房需求,但是,住房的供求矛盾,尤其是一線城市的供求矛盾仍然很大。以北京為例,還有13萬經濟適用房和兩限房的輪候家庭等待解決住房問題,首個自住型商品房的中簽率為1/74,很多商品房樓盤也出現了“日光盤”,一房難求現烤肉象十分突出。背後更深層的問題是北京集中了較多的教育、醫療、交通等優質公共資源,城市功能太集中,對人口有巨大的吸引力。因此,北京房價持續走高不僅僅是北京的問題,而是全國的均衡發展問題,是全國的優質公共資源分佈不均的問題。
  總之,在新型城鎮化的背景下,房地產走勢怎樣,是否會崩盤,最終還是取決於各城市住房的供求關係。在經濟發展向好、人口不斷聚集的城市,城鎮人口不斷增加,住房的需求不斷增加,住房供不應求或供求均衡情況下,房地產自然不會有崩盤的風險。在個別城市,經濟發展缺乏後勁,盲目增加房地產投資,沒有產業和人口跟進,不能實現居業聯動,難免會出現房價暴跌現象。
  總體來看,房地產崩盤的風險是源於人們在投機獲利的預期下狂熱購房,引起房價持續大幅度異常上升, 使市場價格遠遠高於實際價值。近幾年全國採取了嚴厲的住房限購政策,投機性和投資性需求已受到限制,房地產投機活動被有效組織。因此,在宏觀經濟平穩運行下,房地產業依然會發揮其先導和支柱作用,房價走勢也會不斷趨穩。
  (趙秀池,首都經貿大學房地產研究中心主任、教授,海外網特約評論員)
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